在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控之下，成為價(jià)值洼地的二三線城市被不少開(kāi)發(fā)商看好，以高品質(zhì)住宅盤(pán)起家的星河灣也不得不跟隨大流，開(kāi)始走近二線城市。
今年以來(lái)，星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事副總裁梁上燕甚少出現(xiàn)在公眾視野當(dāng)中，直到今年6月，在華北各省高調(diào)推廣公司首個(gè)位于二線城市的項(xiàng)目太原星河灣時(shí)，公眾才得以再次見(jiàn)到她職業(yè)經(jīng)理人強(qiáng)勢(shì)的一面。
上半年，她將旗下廣州星河灣一幫子原班人馬全部拉到華北區(qū)域，欲將原汁原味星河灣搬到太原。
首入二線城市
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系上梁上燕時(shí)，她正在太原項(xiàng)目所在地。“來(lái)到太原后，我們差不多在一年半左右的時(shí)間里既沒(méi)有做企業(yè)宣傳，也沒(méi)有進(jìn)行項(xiàng)目推廣。”梁上燕對(duì)記者表示，他們不是要做大做強(qiáng)，而是要做精做強(qiáng)。
新政調(diào)控之下，二三線城市發(fā)展成為未來(lái)開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地。太原作為星河灣進(jìn)入的首個(gè)非一線城市，外界給予了這個(gè)高品質(zhì)住宅盤(pán)高度的關(guān)注。梁上燕指出，太原是星河灣繼北京、上海、廣州之后選擇的中國(guó)第四座城市，“我們對(duì)太原未來(lái)的發(fā)展充滿信心”，這個(gè)項(xiàng)目也被她稱為“職業(yè)生涯中最精彩項(xiàng)目”。
2009年2月，星河灣以13億元的價(jià)格獲取太原龍城大街南1020畝的地塊，用途為商業(yè)、住宅。而一年以來(lái)，星河灣對(duì)于太原項(xiàng)目宣傳甚少，直到今年6月，星河灣才揭開(kāi)它神秘面紗，梁上燕開(kāi)始在華北高調(diào)推廣太原星河灣項(xiàng)目，高品質(zhì)住宅盤(pán)預(yù)計(jì)在7月底正式入市。
“我們的價(jià)格是全太原最高的，但具體多少目前還在制定中。”星河灣營(yíng)銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)入太原二線城市，并不會(huì)影響星河灣的品質(zhì)。
據(jù)梁上燕透露，太原星河灣、上海星河灣、廣州星河灣第七期，加上原有項(xiàng)目，今年星河灣將會(huì)同時(shí)運(yùn)作六大項(xiàng)目。未來(lái)的3~5年，星河灣的版圖將從京滬穗三大中心城市向中國(guó)五大重心區(qū)域不斷延伸。
“太原這樣的二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟，政府對(duì)于土地開(kāi)發(fā)的成本、稅收這些都會(huì)有更優(yōu)惠的政策，同時(shí)地價(jià)也更便宜。”廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，相比一線城市，星河灣進(jìn)軍太原成本更低，若產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展具潛力，在資本市場(chǎng)融資會(huì)更加容易。
太原官方最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月份太原市房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲4.5%，而全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，太原房?jī)r(jià)上漲幅度相對(duì)較低。
進(jìn)軍太原為土地？
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，要做大必然要上市融資，這是許多房企必走之路。而星河灣近十年的時(shí)間才進(jìn)入四個(gè)城市，不少人質(zhì)疑星河灣開(kāi)發(fā)模式單一。但梁上燕在多個(gè)場(chǎng)合指出，星河灣是做精品，而不是求大，做企業(yè)也不一定上市。
實(shí)際上，之前星河灣曾兩度啟動(dòng)上市計(jì)劃，但都遭遇擱淺。
去年9月，廣州星河灣董事長(zhǎng)黃文仔在廣州星河灣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)對(duì)外宣稱，正等待上市時(shí)機(jī)，但目前還未做相關(guān)的上市工作。事隔半年之久，上市事宜仍未果。
謝逸楓表示，“兩次上市擱淺，歸根結(jié)底，就是上市的時(shí)機(jī)不對(duì)。一次是因?yàn)榻鹑谖C(jī)，一次是因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政調(diào)控。”
記者日前聯(lián)系星河灣方面，該公司相關(guān)人士透露，公司內(nèi)部目前都還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要準(zhǔn)備上市的消息，公司目前正致力打造太原星河灣。
合富輝煌[2.82 2.92%]首席市場(chǎng)分析師黎文江曾對(duì)記者表示，作為赴港上市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市公司的規(guī)模、發(fā)展?jié)摿σ约巴顿Y回報(bào)等都是吸引投資者的因素，而最主要吸引的要么就是有龐大的土地儲(chǔ)備，要么就是有長(zhǎng)期持有的商業(yè)地產(chǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，而這兩項(xiàng)關(guān)鍵因素中，土地儲(chǔ)備成為星河灣上市軟肋，一定程度上限制了其上市。
為了擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，2009年初，星河灣先后拿下廣州、太原地塊，而在北京五環(huán)地區(qū)也已有明確意向的地塊。有消息人士透露，星河灣在二線城市的天津、青島等區(qū)域也有一定量的土地儲(chǔ)備。
此次星河灣進(jìn)入被喻為北京“后花園”的太原，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著京滬杭地價(jià)房?jī)r(jià)飆升，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)有一定的升值空間，星河灣首入二線城市太原，被寄予厚望。
廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，星河灣進(jìn)入二線太原，最終意圖還是擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，為上市做好鋪墊。不少企業(yè)都是通過(guò)土地儲(chǔ)備來(lái)獲取融資。但除了土地儲(chǔ)備的軟肋外，星河灣本身的自由資金和固定資產(chǎn)都有些欠缺。此外，在上市最重要的財(cái)務(wù)這塊，星河灣的財(cái)務(wù)人員配備，以及相應(yīng)的管理機(jī)制都不太成熟，這也是制約其上市的一大因素。
當(dāng)下星河灣只有加大土地儲(chǔ)備，而二線城市地價(jià)便宜，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ螅铀俣€城市的布點(diǎn)、布局，從而提升品牌影響力，擴(kuò)大品牌效應(yīng)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》
